Özel Haber / Tevhide İrem Zorlu
Türkiye’de yüksek bedelli gayrimenkul satışlarında güvenliği en üst seviyeye çıkarmayı hedefleyen yeni bir düzenleme yolda. 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz alım-satımlarında sürecin bir hukukçu denetiminden geçmesi zorunlu hale getirilecek. Bu adımın, özellikle nitelikli dolandırıcılık vakalarının önüne geçmesi ve yargıdaki dava yükünü azaltması bekleniyor.
Amaç uyuşmazlığı çıkmadan çözmek
Düzenlemenin temel motivasyonunun uyuşmazlıkları başlamadan bitirmek olduğunu belirten Avukat Ali Karatepe, şunları söyledi:
Bu kararın temel motivasyonunun ‘önleyici hukuk’ anlayışı olduğunu düşünüyorum. Amaç, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra yargı yoluyla çözmekten ziyade, işlemin en baştan hukuka uygun ve sağlıklı şekilde kurulmasını sağlamaktır. Özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde sıklıkla karşılaşılan dolandırıcılık vakaları dikkate alındığında, bu düzenleme riskleri minimize etme iradesi olacaktır.
Avukat bir filtre görevi görecek
Mevcut sistemde gayrimenkul danışmanlarının süreci yürüttüğünü ancak hukuki formasyon eksikliği nedeniyle risklerin gözden kaçabildiğini hatırlatan Karatepe, "Avukatın sürece dahil olması, yalnızca şekli bir katılım değil; taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi, tapu kayıtlarının kontrol edilmesi ve tarafların iradelerinin sağlıklı şekilde ortaya konulması anlamına gelir. Avukat, işlemin her aşamasında bir ‘hukuki filtre’ görevi görerek riskli durumları önceden tespit edebilir. Sahte vekâletnamelerle yapılan satışlar veya muvazaalı işlemler bu sayede engellenebilir" dedi.
Sözleşmelerde "vatandaş taslağı" dönemi bitiyor mu?
Vatandaşların kendi hazırladığı metinler ile profesyonel hukuki metinler arasındaki farka da değinen Karatepe, "Vatandaş tarafından hazırlanan sözleşmeler çoğu zaman genel ifadeler içerir ve somut olaya özgü riskleri kapsamaz. Oysa avukat tarafından hazırlanan bir sözleşme; olası ihtilaf senaryolarını önceden öngörerek buna uygun hükümler içerir. Bu sayede sözleşme, sadece bir anlaşma metni olmaktan çıkıp tarafları koruyan güçlü bir hukuki güvence aracına dönüşür” diyerek hayati bir uyarıya dikkat çekti.
Düzenlemede "hülle" ve "düşük bedel" riski var mı?
30 milyon TL sınırının belirlenmesiyle birlikte, bazı kişilerin bu zorunluluktan kaçmak için satış bedelini düşük gösterme (hülle) yoluna gidip gitmeyeceği merak konusuyken Karatepe, "30 milyon TL gibi bir eşik belirlenmiş olması, bazı işlemlerde tarafları bu sınırın altında kalacak şekilde bedel göstermeye yönlendirebilir. Ancak burada denetim mekanizmalarının etkinliği devreye girer. Değerleme raporlarının daha etkin kullanılması ve muvazaalı işlemlere karşı yaptırımların caydırıcı uygulanması halinde bu tür girişimlerin önüne geçilebilir" diyerek bu riskin farkında olunması gerektiğini belirtti.
Dikkat çeken eleştiri: Savunma makamı daraltılıyor mu?
Karatepe, tapuda avukata sorumluluk yüklenirken, diğer yandan mesleki yetkilerin tartışmaya açılmasındaki çelişkiye dikkat çekti. Karatepe, savunma makamının gücüne vurgu yaparak şunları söyledi:
Nitekim yapılan açıklamalarda, avukatların cezaevi görüşlerine ilişkin yetkilerinin sınırlandırılabileceğine dair ifadeler, savunma makamının fonksiyonel alanının daraltıldığı yönünde değerlendirmelere neden olmuştur. Bu durum, ‘silahların eşitliği’ ve ‘adil yargılanma hakkı’ ilkeleri bakımından ayrıca ele alınması gereken bir husustur. Bu çelişki önlenmeli.
Karatepe, bir yandan avukata belirli işlemler bakımından zorunluluk yüklenirken, diğer yandan mesleki faaliyet alanının daraltılmasının sistematik açıdan çelişkili olduğunu vurguladı.
"Bürokratik yük" riski uyarısı
Düzenlemenin kağıt üzerinde kalmaması gerektiğini belirten Karatepe, uygulamanın başarısı için şu şartın olması gerektiğini belirtti:
"Avukatın katılımının yalnızca şekli bir zorunluluk olarak kalması halinde, düzenleme amacına ulaşamayacak; aksine, hukuki güvenliği artırmak yerine yeni bir bürokratik yük doğurabilecektir. Avukatın fonksiyonu salt bir onay mercii olmak değil; taraf iradelerini dengeleyen asli bir unsurdur."
Sorumluluk kimde olacak?
Düzenleme hayata geçtiğinde avukatların sorumluluğu sadece imza anıyla sınırlı kalmayacağını belirten Karatepe, "Avukatın sorumluluğu sürece dahil olduğu andan itibaren başlar. Hazırlık aşamasından tescile kadar uzanan bütün süreci kapsar. Avukat, mesleki özen yükümlülüğüne uygun davranmaz veya açık bir hukuki riski göz ardı ederse, doğacak zarardan tazminat çerçevesinde sorumlu tutulabilir" ifadelerini kullandı.
